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从古至今,你的“房”事都是个问题
更新时间:2023-02-14

逾期还款成老赖,提前还贷设障碍。

这种请况,应该是闻所未闻。基本上,逾期还款的后果我们知道,征信出问题,被“打”成老赖。

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但提前还贷,是人家主动还清欠款,不仅合法,还是诚信和实力的表现。

不过,当你的对手方变成银行,请况就一样了。

01

前所未有的“提前还贷”潮

如果你拖欠银行的贷款,哪怕是信用卡,你可以试一下后果。

虽然法律资源有限,银行并不会马上起诉你至法院,但一轮又一轮的催收依旧可以把你B崩溃。

除了给你的家人,甚至会烧扰你工作单位,让你声名狼藉。

但如果是房贷呢?断供肯定是不行的,可像去年年尾延续到现在的“提前还款”潮,银行也并不希望出现。

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房贷一直是银行的优质资产,客户提前还款后,如果没办法再以合适的利率及时贷出去,后续的营收就会下降,会出现利率的再投资风险。

一个长期优质贷款项目中止了,生息资金的使用成本高了,银行赚的钱就少了,当然就不乐意了。

所以,不少银行祭出了“补偿金”,劝退一个是一个。

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然而,出现这种现象的根源仍旧在银行,为了促进房市交易,不少银行下调了房贷利率。

在2020年初,全国重点城市主流的房贷利率为5.3%左右,而2023年1月份,关于3.8%利率为主流利率的共识正在逐渐增强。

我们举个例子,假如你贷款100万,时间30年,那么你2023年贷款买房将会比你2020年贷款买房少还将近32万的利息。

更不要说,几年前还有一大部分人是在利率超过了6%的时候上车购房的,这其中的利息差价让很多购房者直呼受不了,于是准备掏空积蓄也要提前把房贷还上。

银行的应对措施是除了补偿金,还关闭了线上申请通道,线下网点也只开通一个服务窗口。

这就和某些网贷一个路数了,当你准备在规定时间还款的时候,却发现线上还款渠道的服务器有问题,生生等到下个月,多付一笔利息。

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至于原本那些就是借钱买房的人来说,连提前还款这个选项都不存在,只能一条路走到黑了。

对于他们来说,只要房子不升值,仍旧是损失的。可房子如果不是良新上涨,更多的人依旧买不起。

没有增量,只耗存量,最终结果可想而知。

02

日本的“前车之鉴”

相似的一幕,出现在90年代的日本。

日本经济的腾飞,源于战后特殊背景,加上工业化基础不错,在制造业之外还不忘注重高科技,“made in japan”当年也是引领风潮的存在。

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当时,日本虽然经济发展过程中,出现了很多问题,不过市场需求仍旧在。

20岁到49岁需要买房的适龄人口多达5200多万,而那会儿日本住房套户比才1.05,还没有出现大面积的住房过剩,城市化率也才70%多.

更何况,还有很多人没有进城没有买房,需要买房的人,向银行借钱的也不多,也还有继续加杠杆贷款买房的空间。

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所以,日本的地价稳步增长(日本的土地是私有,所以判断的标准是地价而不是房价)。

这时候,一个重要的外部因素出现了,那就是日美贸易战。

从最初的纺织品,扩展到钢铁、彩电、汽车、半导体等领域。

即便日本在一次次谈判中主动妥协主动限制出口了,还是没能改变两国的贸易不平衡。

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除了日制商品质量物美价廉,更受全世界人的欢迎外,美国还觉得这其中有汇率问题。

所以签署了《广场协定》,主要内容是允许美元每年适度贬值,这样就有利于美国产品的出口;

同时日元每年要保持5%的升值水平,给美国产品出口腾出空间。

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但日元每年升值5%,就相当于昭告天下,只要在日本投资,每年都能获得5%的回报。

这样,大幅度的热钱涌入了日本,这些外部资金本身就是抱着赚快钱的想法,目标自然会选择更为容易的楼市和股市,这就使得日本的楼市和股市泡沫进一步加大。

在此期间,日本担心实体经济受影响,并未采取紧缩新的货币政策,银行甚至还发放无抵押的信用贷,货币供应量超过实际经济需求。

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这有利于本土企业拿到银行贷款,但看到楼市和股市的暴利,舍本逐末,纷纷效仿外资进入楼市和股市。

加上日本很多人通过买地转移资产,也推高了地价(注意前文提的日本土地私有制,他们是没必要炒房的,炒地皮即可)。

1990年,东京、大阪、名古屋等六大城市市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。

当年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,催生了世界上空前的房地产泡沫。

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日本在这种请况下,开始主动挤泡沫,但他们使用的是一锤子买卖,之前货币政策有多宽松,挤泡沫的时候就有多紧。

这好比,吃惯了大鱼大肉的皇亲国戚,为了减肥,一天光喝水,这不要他命么?

此举让日本的股市先崩盘,银行开始对企业催缴款项,日本政府也不再支持房地产投资。

但土地供应短期内还在猛增,供求瞬间逆转,房地产随之崩盘。

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从日本的例子,除了买地和买房的差别,还可以看出我们困境的共同点。

同样是全球第二经济体,同样经历了跟美国的贸易战,同样面临人口红利消失、产业转型的压力,也同样被国内的高房价绑架。

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由于在过去,日本未能解决好这个问题,导致不计其数的企业破产,银行倒闭,房地产随之崩盘,曾经的“昭和男儿”变成了“平成废宅”,年轻人再也不愿买房不敢消费。

直到今天,日本也还处在“失去的三十年”中。

03

“外热内寒”与“虚不受补”

经济政策,其实与中医把脉是一个道理,关键要弄清楚症状。

其实,如今的我们和过去的日本,都有点“外热内寒”。

在恢复经济和消费信心的时候,依旧不能忘掉高质量发展。

日本的这种猛要治疗,产生的负面作用很多,但也不是说就一无是处。

之所以30年后,日本仍然是发达国家,与他们一直注重科技发展是分不开的。

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科技,在如今的时代,是最好的增量。靠科技发展,摆TUO对房地产的依赖。

这可能是看鉴君唯一能想到的办法,毕竟我也是门外汉。

参考资料:

地产知识橘《日本房地产是怎么崩盘的?》

房飞鸿《银行为何害怕提前还贷?》

本文创作团队

作者 | 赵希夷

策划 | 赵希夷

编辑 | 赵希夷

*图片来源于网络,如有疑问烦请联系

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